Como descobrir quanto vale o seu imóvel
Existem algumas maneiras de avaliar o
preço do seu imóvel. Umas são mais apuradas e indicadas para quem deseja
estipular um valor mais preciso ao colocar o imóvel à venda. Outras, mais
superficiais, podem ser indicadas para quem apenas quer ter uma noção sobre o
valor do seu patrimônio. Confira a seguir o que fazer para precificar seu
imóvel.
Consulte um corretor
Para quem precisa definir um valor
para o imóvel porque tem o objetivo de vendê-lo, o melhor caminho é a consulta
a um corretor de imóveis.
Quando o imóvel é colocado à venda em
uma imobiliária o mais comum é que ela faça a avaliação sem cobrar nada por
isso. Mas, caso o proprietário queira consultar um corretor apenas para isso,
ele cobrará um valor à parte pelo serviço.
Os Conselhos Regionais de Corretores
de Imóveis divulgam em seus sites uma tabela com os honorários dos principais
serviços executados por corretores, como os percentuais de comissões por venda,
locações e avaliações do valor do imóvel. Em São Paulo, uma avaliação por
escrito é fixada em 1% do valor do imóvel e um parecer verbal custa, no mínimo,
uma anuidade do Creci, que em 2013 é de 456 reais.
Segundo o presidente do Creci, José
Augusto Viana Neto, na maioria dos casos os corretores visitam o imóvel e
sugerem o valor ao proprietário verbalmente. Mas, também é possível solicitar
uma avaliação documentada, o chamado “Parecer técnico de avaliação
mercadológica”. “Esse documento fornece um valor para o imóvel e explica em
detalhes porque foi determinado aquele preço. Ele inclui dados da estrutura do
imóvel, comparativos de imóveis semelhantes vendidos na região e informações
sobre zoneamento, infraestrutura e de mobilidade urbana”, diz.
Qualquer corretor pode opinar sobre o
valor de uma propriedade, mas para elaborar o parecer técnico, o profissional
precisa ter o título de avaliador imobiliário, que é garantido a corretores que
têm diploma de curso superior em gestão imobiliária ou de especialista em
avaliação imobiliária concedido por cursos do Conselho Federal de Corretores de
Imóveis (Cofeci). É possível consultar a lista dos corretores com título de
avaliador imobiliário no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI),
no site da Cofeci.
Viana explica que o documento é
essencial em situações nas quais parentes ou cônjuges em processo de divórcio
discordam sobre o valor de um imóvel herdado ou compartilhado prestes a ser
vendido. Também é usado em permutas de imóveis ou em caso de inadimplência,
quando o imóvel é tomado por um banco e o proprietário considera que a
propriedade tem um valor maior do que aquele indicado pela instituição.
Para proprietários que não se
encontram nessas situações, o parecer técnico pode ser apenas uma maneira de se
resguardar nas negociações. “O parecer técnico é muito bom para que a pessoa
não tenha ansiedade ao fazer o negócio, porque o proprietário passa a conhecer
o preço de mercado do seu imóvel e entende exatamente se está o vendendo por um
preço acima ou abaixo do seu valor”, afirma o presidente do Creci.
Ele acrescenta que, no caso da venda
de imóveis usados, como a negociação é permeada por muitas contrapropostas, o
parecer técnico é apresentado para dar base ao valor estipulado pelo vendedor.
Engenheiros e arquitetos também podem
definir valores para imóveis, ou elaborar pareceres técnicos. Mas, segundo
Viana Neto, a consulta a corretores é fundamental porque eles estão intimamente
envolvidos com o mercado imobiliário da região. Em função disso, engenheiros e
arquitetos que fornecerem pareceres devem consultar um corretor.
Acesse sites que o ajudem a estimar o
valor do seu apartamento
Para quem apenas deseja ter uma ideia de quanto está valendo o seu
imóvel, a opção mais indicada é fazer uma busca pela internet. Alguns sites,
como o “Quanto Vale meu Apê?” e o “123i”, possuem ferramentas que permitem ao usuário encontrar estimativas
sobre o valor exato do seu imóvel ou de imóveis parecidos em um mesmo bairro.
No Quanto Vale meu Apê, o usuário
informa a área, o número de dormitórios, suítes, vagas do imóvel e a sua
localização. O sistema fornece então uma estimativa de mercado do preço de
imóveis similares localizados no mesmo bairro. O serviço é disponível para os
estados de Ceará, Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e do Distrito
Federal.
Já o 123i informa exatamente o valor
estimado dos imóveis de um determinado edifício, mas por enquanto o serviço só
inclui dados de imóveis em São Paulo, capital.
A precificação dos imóveis no 123i é
feita a partir de pesquisas realizadas por profissionais do portal, que vão
diretamente aos edifícios para coletar informações técnicas com zeladores e
síndicos, como a idade do prédio, a metragem dos apartamentos e os valores das
últimas negociações. Além disso, imobiliárias, corretoras, proprietários e
pessoas que conhecem os imóveis também podem fornecer dados sobre a propriedade
no site, inclusive sugerindo outros valores.
Segundo o 123i, por meio de análises
estatísticas, informações históricas de transações e do uso de algoritmos é
possível inferir estimativas científicas de valor para um imóvel padrão de um
determinado edifício. “Se um usuário coloca um valor diferente, nós temos uma
equipe de estimativa que avalia essa contestação para checar se a informação
faz sentido”, explica Rafael Guimarães, diretor de operações do site.
É importante ressaltar que os valores
fornecidos pelo 123i não podem ser usados como uma avaliação formal. E isso é
destacado no próprio site, no campo “Como funciona”, que informa que as
avaliações formais só podem ser feitas por corretores autorizados pelo Creci e
que a estimativa serve apenas como uma referência para o mercado.
Pesquise valores de imóveis similares
Buscar preços de imóveis similares à
venda na mesma rua, ou em endereços próximos também pode ajudar quem quer uma
ideia do valor do seu imóvel sem preciosismo, ou para quem quer se certificar
de que a avaliação já feita por uma imobiliária está dentro dos parâmetros para
a região.
Rafael Guimarães, do 123i, afirma que
verificar entre oito e dez ofertas é o suficiente para montar uma estimativa.
“O ideal é que se verifique ofertas de apartamentos do mesmo tamanho em
edifícios com idade semelhante e padrão arquitetônico parecido”, diz.
A melhor referência pode ser
encontrada no seu próprio edifício, de acordo com valores praticados em vendas
recentes.
Portais como o 123i e outros, como o
Viva Real, Zap Imóveis e Imovelweb, possuem milhares de anúncios em diversas
cidades do país. Mas, caso você não encontre anúncios próximos à sua casa na
internet, a saída é fazer uma caminhada pela região e se informar com
porteiros, zeladores e moradores sobre quanto custam os imóveis por lá.
Segundo Nelson Parisi, presidente da
Rede Secovi de Imóveis, comparar o valor de imóveis semelhantes pode, de fato,
ajudar o proprietário a ter uma segunda opinião depois de feita uma avaliação
do imóvel, mas para quem quer vender o imóvel, a consulta a corretores é
imprescindível, já que se trata de um bem de alto valor. “Principalmente se for
uma casa, não adianta fazer a comparação com outras casas na mesma rua, porque
as casas são muito diferentes e os valores podem variar por questões muito
específicas e o proprietário pode fazer uma estimativa errada”, afirma.
O valor de um imóvel é afetado por
inúmeros fatores, tanto racionais, quanto emocionais. Mas alguns critérios se
destacam para a formação do preço, como a localização, o tamanho, o estado de
conservação, a área de lazer do condomínio e fatores mercadológicos que influenciam
a oferta e a procura dos imóveis.
O presidente do Creci-SP, José
Augusto Viana, explica que muitas vezes dois apartamentos podem ser
aparentemente muito semelhantes, mas alguns detalhes podem tornar seus preços
muito distintos. “Às vezes, dois imóveis ficam em um mesmo bairro, na mesma rua
e muitas vezes dentro do mesmo prédio, mas têm valores diferentes porque um
deles fica no lado esquerdo e outro no lado direito, por exemplo”, diz.
Andares mais altos costumam ser mais
caros, assim como apartamentos voltados para a face norte em regiões frias, uma
vez que eles são mais ensolarados. E em uma mesma região, um prédio mais novo,
com uma fachada mais atraente também poderá ter um preço maior do que um imóvel
em um prédio antigo, mesmo que sua área seja maio
